Trong quá trình sửa chữa căn hộ chung cư, việc xin phép không phải là quy trình tùy ý. Do các dự án căn hộ chung cư đã được thiết kế theo các tiêu chuẩn chung, nhu cầu sửa chữa, thay đổi kết cấu hay thiết kế lại căn hộ thường xuất phát từ sở thích và nhu cầu cụ thể của chủ sở hữu.
Tuy nhiên, quá trình sửa chữa có thể liên quan đến thay đổi kết cấu hoặc ảnh hưởng đến các căn hộ khác trong tòa nhà chung cư. Khác với nhà ở mặt đất, không phải tất cả chủ sở hữu căn hộ chung cư đều có quyền tự do sửa chữa theo ý mình. Việc này đòi hỏi sự xin phép và tuân thủ theo quy trình quy định để đảm bảo về mặt kết cấu của tòa nhà và không ảnh hưởng đến cộng đồng cư dân.
1. Sửa nhà chung cư có phải xin phép không?
1.1. Trường hợp sửa chung cư phải xin phép
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, chủ sở hữu căn hộ chung cư không được thực hiện tự ý sửa chữa trong một số trường hợp cụ thể, như được mô tả tại Khoản 5 Điều 6 của luật. Cụ thể, quy định chi tiết như sau:
Điều 6. Các hành vi bị nghiêm cấm
[…]
- Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
Theo đó, chủ chung cư không được tự ý thay đổi kết cấu chịu lực của chung cư hoặc sửa chữa thay đổi thiết kế của phần sở hữu riêng trong căn hộ chung cư. Để thực hiện các công việc này, chủ nhà chung cư cần phải xin phép thực hiện theo quy định. Điều 87 của Luật Nhà ở 2014 cũng yêu cầu việc cải tạo chung cư phải tuân thủ theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Xây dựng. Trong trường hợp pháp luật yêu cầu lập dự án để cải tạo chung cư, chủ nhà cần phải thực hiện theo dự án đã được phê duyệt.
Đối với chung cư thuộc sở hữu của nhà nước, việc bảo trì và cải tạo chung cư cũng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Xây dựng. Do đó, chủ chung cư cần phải xin phép khi thực hiện các hoạt động sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thiết kế phần sở hữu riêng trong chung cư.
1.2. Trường hợp sửa chung cư không phải xin phép
Điều 4 trong Phụ lục 02, được công bố cùng với Thông tư 28/2016/TT-BXD, chi tiết các trường hợp mà việc sửa chữa chung cư có thể thực hiện mà không cần xin phép. Các trường hợp này bao gồm:
- Trong trường hợp căn hộ chung cư hoặc các phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng trong chung cư gặp hư hỏng, chủ sở hữu hoặc người sử dụng chung cư được quyền tiến hành sửa chữa hoặc thay thế, tuy nhiên, không được phép gây hư hỏng cho phần sở hữu chung của chung cư và không được tác động đến quyền lợi của các chủ sở hữu khác.
- Nếu có việc thay thế, sửa chữa hoặc lắp đặt thêm các thiết bị, các bước tiến hành phải đảm bảo không thay đổi, biến dạng hoặc làm hư hỏng cấu trúc của chung cư. Điều này nhấn mạnh sự quan trọng của việc duy trì tính nguyên vẹn và an toàn của cấu trúc chung cư trong quá trình thực hiện các công việc sửa chữa và nâng cấp.
2. Sửa chữa nhà chung cư cần xin giấy phép gì?
Như đã đề cập trước đó, quá trình sửa chữa chung cư phải tuân thủ theo quy định của cả Luật Nhà ở và Luật Xây dựng. Điều này đồng nghĩa với việc, khi có nhu cầu thực hiện các công việc sửa chữa chung cư, chủ sở hữu hoặc người sử dụng chung cư sẽ phải đến cơ quan có thẩm quyền để đề nghị cấp Giấy phép xây dựng nhằm mục đích sửa chữa chung cư.
3. Xin giấy phép sửa nhà chung cư ở đâu?
Theo quy định tại Điều 103 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2020), cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép sửa chữa nhà chung cư gồm:
- Công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ: Ủy ban nhân dân cấp huyện;
- Cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh trừ công trình thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp huyện cấp: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
4. Hồ sơ, thủ tục xin giấy phép sửa nhà chung cư
Thông tin về hồ sơ và thủ tục xin giấy phép sửa nhà chung cư được quy định tại Luật Xây dựng năm 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020) và được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
4.1. Hồ sơ xin giấy phép sửa nhà chung cư
Theo quy định tại Điều 96 Luật Xây dựng năm 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2020) và Điều 47 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hồ sơ xin giấy phép sửa chữa căn hộ chung cư bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo chung cư theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 15/2021/NĐ-CP;
- Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quản lý, sử dụng chung cư;
- Bản vẽ hiện trạng của các bộ phận của căn hộ chung cư dự kiến sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp hiện trạng chung cư và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo chung cư;
- Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo tương ứng.
4.2. Thủ tục xin giấy phép sửa nhà chung cư
Để xin giấy phép sửa chữa chung cư, chủ sở hữu chung cư hoặc người sử dụng chung cư phải thực hiện theo quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020) và Điều 54 Nghị định 15/2021/NĐ-CP như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ
Người xin cấp Giấy phép chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nộp 02 bộ hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
Bước 2: Cơ quan cấp giấy phép tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra hồ sơ
Trong thời hạn 07 kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan cấp giấy phép xây dựng thực hiện thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa.
Nếu hồ đáp ứng điều kiện: Ghi giấy biên nhận;
Nếu hồ sơ không đáp ứng điều kiện: Hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.
Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan cấp giấy phép xác định hồ sơ còn thiếu, hồ sơ không đúng quy định hoặc không đúng thực tế để thông báo 01 lần bằng văn bản cho người xin Giấy phép bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Trong thời hạn 05 ngày sau khi có văn bản thông báo, cơ quan cấp giấy phép thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho người xin Giấy phép tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.
Người xin cấp Giấy phép bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Nếu sau khi bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được điều kiện thì trong 03 ngày, cơ quan cấp giấy phép thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép.
Bước 3: Cấp Giấy phép xây dựng
Trong thời gian 12 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến trả lời bằng văn bản. Nếu các cơ quan trên không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc quản lý của mình. Cơ quan cấp giấy phép quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;
Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp giấy phép xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong 15 ngày.
Nguồn tham khảo: https://luatvietnam.vn/tin-phap-luat/sua-chua-chung-cu-can-phai-xin-phep-ai-230-92216-article.html
