Như tất cả các loại bất động sản khác, giá cả của căn hộ chung cư cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Dự án có căn hộ được bán với giá khoảng 25 triệu đồng/m2, trong khi có những dự án khác lại có giá gấp đôi hoặc thậm chí gấp ba lần. Điều này đã làm cho việc định giá căn hộ trở nên phức tạp và làm lúng túng nhiều nhà đầu tư. Dưới đây là phương pháp đánh giá hiện đại và chuẩn xác nhất để giúp bạn xác định giá trị của căn hộ chung cư.
1. Khi thẩm định giá chung cư cần lưu ý điều gì?
Trong các cách định giá nhà chung cư, người mua/nhà đầu tư cần lưu ý các vấn đề sau:
1.1. Xem xét giá thành cơ bản của căn hộ
Giá thành cơ bản có thể được coi là nền tảng để xác định giá thực tế của căn hộ, với công thức tính giá thành cơ bản = (giá đất + giá xây dựng) : diện tích sàn thương phẩm. Tuy nhiên, đối với hầu hết nhà đầu tư, việc xác định giá đất thực tế là một thách thức, bởi vì nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chất lượng và vị trí dự án. Các khu vực đắc địa thường có giá đất cao hơn.
Ngoài ra, giá thành xây dựng cũng chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố, bao gồm nhân công, vật tư, và hiện nay giá thành xây dựng thường dao động trong khoảng 9-16 triệu đồng/m2.
Bước thẩm định giá của căn hộ này thường được áp dụng bởi các chuyên gia bất động sản và những người có kinh nghiệm đầu tư, đồng thời nó cũng phù hợp cho những người nghiên cứu thị trường bất động sản.
1.2. Thẩm định giá theo uy tín thương hiệu nhà thầu
Thương hiệu của nhà thầu, hay chủ đầu tư, đóng một vai trò quan trọng trong việc định giá căn hộ và có ảnh hưởng đáng kể đến giá cả. Công thức thông thường được sử dụng để xác định giá của căn hộ chung cư là giá thành nhân với một hệ số, thường là 1-1,2 tùy thuộc vào uy tín của chủ đầu tư. Theo công thức này, nếu bạn quan tâm đến một căn hộ do một chủ đầu tư có uy tín và danh tiếng trên thị trường phát triển, giá có thể được nhân với hệ số 1,2. Trong trường hợp của các chủ đầu tư nhỏ hoặc chưa có tiếng tăm, hệ số này thường chỉ là 1.
Tuy nhiên, đây chỉ là một trong những yếu tố đưa vào cân nhắc khi định giá căn hộ, và người mua nên xem xét nhiều yếu tố khác nhau để đảm bảo quyết định mua bất động sản là chính xác và đáng tin cậy.
1.3 Sức hấp dẫn của dự án
Độ phổ biến và sức hấp dẫn của một dự án căn hộ thường phụ thuộc lớn vào vị trí xây dựng và sự hiện diện của các tiện ích xung quanh. Khu vực với mật độ dân cư cao thường đi kèm với giá thành cao do sự thuận lợi của các tiện ích có sẵn.
Nổi bật là các căn hộ có cảnh quan đẹp và nhiều tiện ích như siêu thị, bệnh viện, văn phòng, trường học, v.v. thường có giá bán cao hơn so với các căn hộ khác. Giá cả của căn hộ thường phản ánh chất lượng cuộc sống và sự thuận tiện mà nó mang lại. Những căn hộ được đánh giá cao về tiện ích và đáp ứng nhu cầu của cộng đồng thường được định giá cao hơn so với các đối thủ trong cùng khu vực.
1.4 Lợi nhuận đầu tư dự kiến
Việc ước tính lợi nhuận và đánh giá tiềm năng kinh tế của một căn hộ đòi hỏi sự đánh giá kỹ lưỡng dựa trên nhiều yếu tố khác nhau. Dưới đây là một số điểm bạn có thể xem xét:
Vị trí và Khu vực:
Căn hộ nằm ở khu vực nào? Vị trí có tiềm năng phát triển không?
Khu vực xung quanh có những tiện ích gì? Có đặc điểm thuận lợi nào không?
Tiện Ích và Dịch Vụ:
Căn hộ có những tiện ích và dịch vụ gì? Sự đa dạng và chất lượng của chúng ra sao?
Tiện ích xã hội, giao thông, giáo dục, y tế có đáp ứng nhu cầu cơ bản của cư dân không?
Thị trường Bất động sản:
Xu hướng thị trường bất động sản ở khu vực đó là như thế nào?
Có sự tăng trưởng về giá và cầu cảnh quan tương lai không?
Chất lượng Xây dựng và Thiết kế:
Chủ đầu tư và nhà thầu có uy tín không?
Chất lượng xây dựng và thiết kế căn hộ ra sao?
Thuế và Phí:
Các chi phí liên quan đến việc sở hữu và quản lý căn hộ là gì?
Tổng Vốn Ban Đầu và Lãi Suất Vay:
Tổng vốn ban đầu bao gồm cả giá mua, thuế và các chi phí khác.
Lãi suất vay và điều kiện vay của bạn là gì?
Những con số như lợi nhuận kỳ vọng 1,4-1,5 tổng vốn ban đầu thường là ước tính và phụ thuộc nhiều vào những yếu tố cụ thể của dự án và thị trường địa phương. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia bất động sản và nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
1.5 Chi phí dự kiến phải bỏ ra để bán được căn hộ
Để đảm bảo hiệu quả trong việc tiếp cận khách hàng và khiến họ nhanh chóng đưa ra quyết định, việc lên kế hoạch bán hàng và chọn lựa các kênh tiếp thị là cần thiết và quan trọng. Bạn cần dự toán được khoản chi phí này vào phần giá thành của căn hộ.
Bạn có thể lựa chọn các trang đăng tin bất động sản như tothome.com.vn để đăng tin và ký gửi căn hộ. Các trang đăng tin bất động sản đánh giá cao bởi các nhà đầu tư chuyên nghiệp vì nhiều ưu điểm:
Tiết Kiệm Chi Phí Marketing:
Cung cấp một nền tảng hiệu quả để quảng cáo bất động sản mà không đòi hỏi chi phí marketing lớn từ phía bạn.
Lượng Người Dùng Lớn:
Số lượng người dùng và người tìm kiếm bất động sản lớn trên các trang đăng tin giúp tăng cơ hội tiếp cận với đối tượng mục tiêu.
So Sánh Dễ Dàng:
Khả năng so sánh giá và tính năng của các căn hộ cùng địa điểm và phân khúc trên giúp người mua thực hiện quyết định mua nhà một cách thông tin và thuận tiện.
Việc sử dụng các trang đăng tin có thể mang lại nhiều lợi ích, từ việc tối ưu hóa chi phí quảng cáo đến việc mở rộng phạm vi tiếp cận với khách hàng tiềm năng. Tuy nhiên, vẫn cần xem xét nhiều kênh khác nhau để đảm bảo một chiến lược tiếp thị đầy đủ và đa chiều.
2. 3 phương pháp thẩm định giá chung cư
Các phương pháp thẩm định giá chung cư đòi hỏi sự chuyên nghiệp và hiểu biết sâu sắc về thị trường bất động sản. Dưới đây là mô tả chi tiết về 3 cách tiếp cận phổ biến trong thẩm định giá chung cư:
2.1 Cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Chủ yếu được sử dụng với chung cư do thuộc loại hình bất động sản đầu tư.
Thông qua phân tích tỷ suất vốn hóa của các chung cư tương tự trong khu vực, thẩm định viên có thể áp dụng tỷ suất này cho chung cư cần định giá để đưa ra giá trị chính xác.
2.2 Cách tiếp cận từ thị trường: Phương pháp so sánh
Ít được sử dụng trong thẩm định giá chung cư do phần lớn vốn đầu tư đến từ ngân hàng, với lãi suất và điều kiện thanh toán biến động.
Tuy nhiên, phương pháp so sánh cung cấp thông tin về giá cả và số liệu của các chung cư tương tự, giúp làm cơ sở cho các phương pháp từ thu nhập.
2.3 Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí
Áp dụng cho trường hợp chung cư mới xây dựng hoặc dự kiến xây dựng, dựa trên chi phí xây dựng và hao mòn.
Cần kiểm tra lại kết quả bằng cách áp dụng các phương pháp từ cách tiếp cận thu nhập để đảm bảo tính chính xác và khách quan của giá trị định giá.
Thẩm định giá chung cư đòi hỏi sự chuyên nghiệp cao và luôn phải tuân thủ các tiêu chuẩn và quy định thẩm định giá. Điều này đảm bảo rằng giá trị được xác định là minh bạch, công bằng và đáng tin cậy trong thị trường bất động sản.
>>> Xem thêm: Căn hộ cho thuê Vạn Phúc City
3. Các thông tin cần thiết để thẩm định giá nhà chung cư
Thông tin và số liệu phục vụ thẩm định giá nhà chung cư là yếu tố quan trọng để đảm bảo sự chính xác và đầy đủ trong quá trình ước tính giá trị. Dưới đây là tổng quan về những thông tin và số liệu quan trọng cần thu thập và xem xét:
Thông tin kinh tế vĩ mô:
Tình hình kinh tế của tỉnh, thành phố, quận, huyện nơi chung cư tọa lạc để hiểu rõ về sự phát triển kinh tế và ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Thông tin môi trường xung quanh chung cư:
Mạng lưới giao thông, tiện ích như chợ, siêu thị, bãi đỗ xe, an ninh, giáo dục và giải trí, đều là yếu tố quan trọng.
Đặc điểm vật lý và tự nhiên của chung cư:
Diện tích, pháp lý, tiện ích, cơ sở hạ tầng, tình trạng bảo dưỡng và cập nhật của chung cư.
Thông tin về các chung cư tương tự, lân cận:
Dữ liệu về giá bán, diện tích, tiện ích, và các yếu tố tương tự của các chung cư lân cận để có cơ sở so sánh.
Số liệu về thu nhập và chi phí:
Thu nhập từ bán hoặc cho thuê, chi phí duy tu vận hành và bảo dưỡng chung cư.
Thông tin về giá thuê thị trường, tỷ lệ căn hộ trống, và nợ khó đòi.
Tất cả những thông tin trên cần được xem xét và phân tích một cách cẩn thận để đảm bảo rằng quá trình thẩm định giá được thực hiện một cách chính xác và chuyên nghiệp.
Nguồn: https://homedy.com/
