Mua bán căn hộ chung cư không còn quá xa lạ trong bối cảnh nhà ở chung cư trở nên khá phổ biến ở các thành phố lớn. Tuy nhiên, những vấn đề liên quan đến pháp lý và thủ tục trong quá trình mua bán không phải ai cũng hiểu rõ. Đặc biệt là các điều kiện ký hợp đồng mua bán căn hộ là gì hãy cùng TOT Home tìm hiểu bên dưới nhé:
1/ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Theo Điều 430 của Bộ Luật Dân sự năm 2015, Hợp đồng mua bán tài sản đại diện cho sự đồng thuận giữa các bên liên quan. Theo hợp đồng này, bên bán cam kết chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua có trách nhiệm thanh toán số tiền tương ứng cho bên bán.
Trong trường hợp Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, đây là một thỏa thuận chính thức giữa người mua và người bán, được thể hiện bằng văn bản. Theo đó, bên bán không chỉ có trách nhiệm chuyển giao quyền sở hữu của căn nhà mà còn phải chuyển nhượng quyền sử dụng chung cư đó cho bên mua. Ngược lại, bên mua phải thực hiện thanh toán đúng hạn, tại đúng địa điểm và bằng phương thức được thống nhất trước đó trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
2/ Điều kiện ký hợp đồng mua bán căn hộ
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở cho chủ đầu tư chỉ được thực hiện khi đảm bảo đầy đủ bốn điều kiện quan trọng sau đây. Mỗi điều kiện đó đều là một bước quan trọng nhằm đảm bảo tính chất pháp lý và minh bạch trong quá trình giao dịch.
- Thứ nhất, chủ đầu tư phải có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, với thiết kế kỹ thuật đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có Giấy phép xây dựng (nếu áp dụng). Ngoài ra, việc giải chấp nhà ở cũng là một bước quan trọng, đặc biệt là khi có thế chấp nhà ở.
- Thứ hai, đối với dự án nhà chung cư, chủ đầu tư cần hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đối với nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư phải hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, bao gồm đường giao thông, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp điện sinh hoạt và chiếu sáng công cộng, theo thiết kế và tiến độ đã được duyệt.
- Thứ ba, chủ đầu tư phải có hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở, được ký với tổ chức tài chính hoặc ngân hàng thương mại theo quy định tại Điều 118 của Luật này. Điều này đảm bảo sự ổn định và đáng tin cậy trong quá trình thanh toán và giao dịch.
- Thứ tư, chủ đầu tư cần có văn bản báo cáo và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chấp thuận cho hoạt động kinh doanh bán nhà ở tại địa phương. Điều này đảm bảo rằng dự án đã được chấp thuận và tuân theo đầy đủ tiêu chuẩn và quy định của cơ quan quản lý.
Bên cạnh những điều kiện cơ bản này, thời điểm ký hợp đồng mua bán căn hộ cũng phụ thuộc vào quy định của chủ đầu tư. Thông thường, việc thanh toán trước 15-30% giá trị hợp đồng được áp dụng, nhưng số tiền này cũng phải tuân theo quy định cụ thể. Ví dụ, đối với dự án xây dựng nhà ở theo từng giai đoạn, chủ đầu tư chỉ được nhận trước 70% giá trị nhà ở mua bán cho đến khi bàn giao và không vượt quá 95% trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận. Điều này đảm bảo tính cân nhắc và an toàn cho cả bên mua và bên bán trong quá trình giao dịch.
3/ Các thoả thuận cần có trong hợp đồng mua bán căn hộ
3.1 Nội dung hợp đồng mua bán căn hộ
Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ
Căn hộ, khi trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán, đề cập đến quyền sở hữu của bên bán và được xác định bởi các yếu tố như cấu trúc xây dựng, chất lượng thi công, diện tích sàn, hay diện tích sử dụng tại một vị trí cụ thể. Để trở thành đối tượng của hợp đồng, căn hộ phải được chứng minh quyền sở hữu thông qua giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà từ chủ sở hữu, đây là văn bản chứng nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà ở từ phía nhà nước.
Trong trường hợp của căn hộ chung cư, là một tài sản hình thành trong tương lai, việc xác định rõ ràng cơ sở là rất quan trọng. Theo quy định của Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, để mua căn hộ hình thành trong tương lai, cần phải đáp ứng một số điều kiện nhất định:
- Có hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; trong trường hợp đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định có hiệu lực, hợp đồng này phải đã được ký kết.
- Nằm trong trường hợp chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan đến đất.
- Hợp đồng mua bán không được có tranh chấp, khiếu kiện.
- Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai không nằm trong trường hợp bị kê biên, thế chấp để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ khi có sự đồng ý từ bên nhận thế chấp.
Giá và phương thức thanh toán
Theo quy định tại Điều 433, về vấn đề giá và cách thức thanh toán được quy định như sau:
Giá và cách thức thanh toán sẽ được các bên thỏa thuận hoặc được người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trong trường hợp pháp luật có quy định về giá và cách thức thanh toán và phải tuân theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì thỏa thuận giữa các bên phải tuân theo đúng quy định đó.
Nếu không có sự thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá và cách thức thanh toán, thì giá sẽ được xác định dựa trên giá thị trường, còn cách thức thanh toán sẽ được xác định dựa trên tập quán tại địa điểm và thời điểm ký kết hợp đồng.
Chất lượng của căn hộ được mua bán
Bên bán cam kết đảm bảo chất lượng công trình, đặc biệt là căn hộ như được mô tả tại Điều 1 của hợp đồng này. Cam kết này đồng nghĩa với việc bên bán sẽ tuân thủ đúng theo các yêu cầu được quy định trong thiết kế công trình và sử dụng đúng các vật liệu xây dựng cho căn hộ mà đã được cả hai bên thống nhất.
Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ
- Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
- Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao căn hộ thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
- Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
(Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015)
Quyền và nghĩa vụ của các bên
- Quyền và nghĩa vụ của bên bán
Bên bán được ủy quyền theo Điều 21 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 có những quyền sau đây:
- Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng đúng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Đòi hỏi bên mua thực hiện thanh toán đầy đủ theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trong trường hợp không có thỏa thuận, chỉ được thu tiền từ bên mua mà không vượt quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi người mua nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan.
- Đề xuất bên mua hợp tác thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.
- Từ chối bàn giao nhà, công trình xây dựng nếu chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp đã có thỏa thuận khác.
- Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua.
- Sử dụng các quyền khác được quy định trong hợp đồng.
Bên bán còn phải tuân thủ các nghĩa vụ theo Điều 22 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, bao gồm:
- Thông báo về các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
- Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán cho đến khi bàn giao cho bên mua.
- Thực hiện các thủ tục mua bán theo quy định của pháp luật.
- Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan.
- Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Tuân theo các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Quyền và nghĩa vụ của bên mua
Dựa trên quy định của Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, bên mua nhà, công trình xây dựng có 5 quyền như sau:
- Đòi hỏi bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng đúng theo thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Đòi hỏi bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
- Đòi hỏi bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
- Sử dụng các quyền khác được quy định trong hợp đồng.
Theo Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, bên mua nhà, công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau:
- Thanh toán đầy đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
- Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
- Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Trong trường hợp mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê, bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng
Trong quá trình thực hiện hợp đồng, khi có sự xung đột phát sinh, các bên sẽ chung tay đàm phán để giải quyết; trong trường hợp không đạt được thỏa thuận, quy trình hòa giải sẽ được áp dụng; nếu hòa giải không đạt kết quả, thì việc đưa ra Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật sẽ được tiếp tục.
3.2 Các điều khoản quan trọng cần lưu ý trong hợp đồng mua bán căn hộ
- Thông tin về Bên bán: Quý khách hàng nên kiểm tra thông tin về người đại diện ký hợp đồng mua bán, xác định liệu đó có phải là người đại diện pháp luật hay chỉ là ủy quyền từ chủ đầu tư. Điều này giúp tránh trường hợp bị lừa đảo hoặc giả mạo, làm hợp đồng trở nên vô hiệu và không có giá trị pháp lý.
- Thông tin về Bên mua: Quý khách hàng cần kiểm tra kỹ thông tin cá nhân của mình để đảm bảo tính chính xác, tránh sai sót vì đây là thông tin quan trọng để làm sổ hồng và các giấy tờ liên quan trong tương lai. Thông tin cá nhân cũng là căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp.
- Diện tích căn hộ bàn giao: Trong hợp đồng, cần rõ ràng về diện tích được ghi, liệu đó là diện tích tim tường hay diện tích thông thủy, và số đo chính xác là bao nhiêu.
- Trang thiết bị điện nhận được khi bàn giao: Hợp đồng cần mô tả chi tiết về các trang thiết bị như đèn, trần, thiết bị vệ sinh, tủ bếp, kèm theo thông tin về kích thước và hãng sản xuất. Người mua cần kiểm tra và so sánh với phụ lục các thiết bị có trong hợp đồng mua bán.
- Điều khoản về thanh toán, thuế VAT: Cần lưu ý đến mốc thời gian và phương thức thanh toán, phí khi thanh toán trễ. Khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, cần xác định rõ giá trị hợp đồng đã bao gồm tiền sử dụng đất, các loại thuế và phí khác hay chưa, để tránh các khoản phí phát sinh không thỏa thuận sau khi nhận bàn giao căn hộ.
- Thời hạn giao nhà, giao sổ hồng và bảo hành căn hộ: Cần ghi rõ thỏa thuận về thời hạn giao nhà, giao sổ hồng và điều kiện bảo hành, cũng như trách nhiệm và mức bồi thường nếu chủ đầu tư không đáp ứng cam kết.
- Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng, khoản kinh phí bảo trì, mức phí quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được định rõ và điều chỉnh theo nguyên tắc và thời gian quy định.
- Bên cạnh hợp đồng mua bán căn hộ, cần kiểm tra kèm theo bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, nội quy quản lý của nhà chung cư, bản mặt bằng tầng có căn hộ, và các giấy tờ đã được phê duyệt.
4. Những lưu ý khi ký hợp đồng mua bán căn hộ
Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ
Hợp đồng cần xác định rõ về mặt hàng cần mua hoặc bán, chi tiết về số lượng, chất lượng, và các tiêu chuẩn đã đặt ra. Chủ đầu tư và khách hàng cần đồng thuận về các đặc tính của căn hộ, bao gồm số lượng, chất lượng, và hãng sản xuất để tránh tranh chấp sau này.
Giá cả và phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán
Hợp đồng cần mô tả chi tiết về số tiền, phương thức thanh toán, và tiến độ thanh toán, kèm theo yêu cầu và trách nhiệm của cả hai bên. Tiến độ thanh toán nên phản ánh đúng tiến độ thi công của công trình, đồng thời có điều khoản đảm bảo tiến độ thi công theo kế hoạch.
Thông tin về dự án
Cần rõ thông tin về thời hạn đầu tư, loại hình đầu tư (đất thuê hay lâu dài), và các giấy tờ pháp lý đi kèm (phê duyệt về thiết kế, mặt bằng, thi công, v.v.). Người mua cần nắm rõ những thông tin này để tránh mất quyền sở hữu khi thời hạn đầu tư kết thúc.
Phí bảo trì chung cư, phí dịch vụ
Cần mô tả rõ cách tính phí bảo trì và phí dịch vụ, bao gồm cả mức phí và cách tính toán. Người mua cần hiểu rõ về các khoản chi phí này để có sự chuẩn bị tốt nhất cho chi phí duy trì căn hộ.
Với sự chi tiết và minh bạch trong hợp đồng mua bán, cả hai bên sẽ tránh được những rủi ro và tranh chấp không mong muốn trong quá trình giao dịch. Điều này là quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của cả người mua và chủ đầu tư.
5. Một số vấn đề về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ và Giải Quyết Khi Dự Án Bị Đình Chỉ
Hợp đồng mua bán căn hộ đối mặt với thách thức khi dự án bị đình chỉ vì thiếu giấy phép của Sở Xây dựng. Theo Điều 294 Luật Thương mại 2005, có những trường hợp miễn trách nhiệm đối với hành vi vi phạm, như thỏa thuận, sự kiện bất khả kháng, hoặc khi hành vi vi phạm là do lỗi của bên kia hoặc do quyết định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
Nếu việc không xây dựng nữa là do chính sách thay đổi của nhà nước, chủ đầu tư được miễn trách nhiệm. Tuy nhiên, nếu dự án bị đình chỉ vì thiếu giấy phép của Sở Xây dựng, hợp đồng sẽ bị hủy bỏ theo Điều 312 Luật Thương mại 2005.
Hủy Bỏ Hợp Đồng và Quy định về Hoàn Trả
Theo quy định tại Điều 312, hủy bỏ hợp đồng bao gồm hủy bỏ toàn bộ hoặc một phần. Trong trường hợp hủy bỏ toàn bộ, các bên phải hoàn trả nhau sau khi trừ chi phí hợp lý và chi phí bảo quản, phát triển tài sản. Việc hoàn trả có thể bằng hiện vật hoặc trị giá thành tiền.
Hình Thành Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ và Vấn Đề Công Chứng
Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai không bắt buộc phải công chứng, theo Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Việc này phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên, nhưng trong trường hợp giao dịch với hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, và không thường xuyên, thì có bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
