Luật bất động sản và luật nhà ở có tác động không nhỏ đến hoạt động kinh doanh và đầu tư BĐS và hãy cùng TOT Home tổng hợp nhanh các điểm mới và tác động của 2 luật này nhé.
Phần a. Luật kinh doanh bất động sản
1. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức cá nhân trong nước, nước ngoài
Điều khoản | Nội dung cụ thể | Tác động |
Xác định rõ đối tượng, phạm vi quyền kinh doanh bất động sản | Xác định rõ khái niệm phạm vi “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” đáp ứng điều kiện của nhà đầu tư trong nước hay nhà đầu tư nước ngoài (NĐT Nước ngoài nắm trên 50% vốn điều lệ) thực hiện theo quy định của của Luật đầu tư 2020. | Làm rõ được phạm vi doanh nghiệp trong nước và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (DN nước ngoài) để xác định rõ phạm vi quyền kinh doanh BĐS |
Có 3 quyền mà tổ chức KT có vốn đầu tư nước ngoài không được thực hiện kinh doanh BĐS gồm:
|
2. Các loại bđs và điều kiện đưa bđs vào kinh doanh
2.1 Kinh doanh bất động sản có sẵn
Điều khoản | Nội dung cụ thể | Tác động |
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều 5 Luật KDBĐS) |
| Luật mới quy định rõ hơn một số đối tượng như Công trình XD (bao gồm cả diện tích sàn) phục vụ mục đích GD, YT, VH, TT, VP, TMDV, Lưu trú, CN, công trình hỗn hợp làm cơ sở để NĐT kinh doanh với các đối tượng này. |
Điều kiện của nhà ở, CTXD, diện tích sàn của CTXD có sẵn đưa vào kinh doanh (điều 14 Luật KDBĐS) | Nhà ở, CTXD có sẵn đưa vào KD đáp ứng ĐK sau:
| Quy định này không mới về mặt bản chất so với quy định tại Điều 9 của Luật 2014 nhưng quy định đầy đủ và chi tiết hơn. |
Phần diện tích sàn trong CTXD có sẵn được đưa vào KD khi đáp ứng ĐK sau:
| Đây là quy định mới của Luật 2023, làm rõ cơ sở pháp lý, điều kiện để đưa các “diện tích sàn” của CTXD vào kinh doanh | |
QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật | CĐT được kinh doanh QSDĐ đã có hạ tầng theo 2 hình thức: Phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở. Chuyển/ cho thuê/ cho thuê lại nhượng QSDĐ có hạ tầng để tổ chức tiếp tục đầu tư xây dựng nhà ở. Điều kiện để phân lô bán nền cho cá nhân (điều 31): CĐT có GCNQSDĐ. Khu vực phân lô không phải Phường, Quận, TP của đô thị loại Đặc biệt, I, II, III hoặc trường hợp lựa chọn NĐT theo phương thức đấu giá QSDĐ. CĐT phải thực hiện thủ tục thông báo cho Sở XD tỉnh và được Sở XD chấp thuận trước khi chuyển nhượng (giống như mua bán nhà ở trong tương lai). | Đối với trường hợp chuyển nhượng/ cho thuê QSDĐ cho để tổ chức tiếp tục đầu tư xây dựng nhà ở => Thực chất đây là hình thức chủ đầu tư cấp I chuyển nhượng 1 phần QSDĐ cho CĐT cấp 2. Phân lô, bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở: Luật KĐBĐS đã thắt chặt điều kiện CĐT được phân lô, bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở từ 2 góc độ
|
2.2 Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Điều khoản | Nội dung cụ thể | Tác động |
Các loại BĐS trong tương lai được đưa vào kinh doanh | Các loại BDS trong tương lai được đưa vào kinh doanh (Điều 22 Luật KDBĐS) gồm:
| Làm rõ đối tượng BĐS trong tương lai được đưa vào kinh doanh là phần diện tích sàn XD trong Công trình XD HTTTL |
Điều 5. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh | Điều kiện của Nhà ở, CTXD HTTTL được đưa vào kinh doanh gồm (điều 24 Luật KDBĐS): 1. Đã được khởi công. 2. Có giấy tờ về QSDĐ. 3. Giấy tờ về xây dựng gồm:
4. Dự án BĐS phải có nội dung “bán” hoặc “”cho thuê mua”” nhà ở, CTXD 5. Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai => quy định mới Điều kiện của diện tích sàn trong CTXD HTTTL được đưa vào kinh doanh gồm: 1. Tất cả các điều kiện của Nhà ở /CTXD HTTTL. 2. Có thể sử dụng độc lập, có chức năng cụ thể với các phần khác để đủ điều kiện cấp sổ tài sản riêng + chuyển nhượng phần “diện tích sàn” phải gắn với QSDĐ (giao có thu tiền/ thuê đất trả tiền 1 lần và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về QSDĐ với phần “sàn” đó). | So với Luật 2014, Luật KDBĐS mới:
|
Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL (điều 26 Luật KĐBĐS) | Trước khi bán CĐT phải được Bank chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của CĐT với bên mua, thuê mua thông qua Thỏa thuận cấp bảo lãnh. Bank phát hành văn bản SẼ phát hành bảo lãnh cho TẤT CẢ khách. CĐT phải gửi văn bản này khi ký HĐ mua bán/ thuê mua với khách. Khi khách hàng và CĐT ký Hợp đồng mua bán/ thuê mua NHÀ Ở phải nói rõ có thỏa thuận bảo lãnh hay không.
| Quy định CĐT và khách hàng được quyền lựa chọn áp dụng (có hoặc không có bảo lãnh) cho từng người, làm cơ sở để các bên lựa chọn. Trước đây quy định việc cấp bảo lãnh cho người mua là BẮT BUỘC. |
Đặt cọc trong mua bán, thuê mua Nhà ở, CTXD HTTL (Điều 23.5 Luật KDBĐS) | CĐT chỉ được thủ tiền cọc không quá 5% giá bán/ thuê mua Nhà ở, CTXD HTTTL khi đủ điều kiện kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải có giá bán/ thuê mua |
|
3. Chuyển nhượng dự án
Điều khoản | Nội dung cụ thể | Tác động |
Chương V. Chuyển nhượng dự án BĐS | 1. Quy định mới của chuyển nhượng Dự án BĐS về điều kiện chuyển nhượng dự án:
| Có tháo gỡ 1 phần (thủ tục về GCNQ SDĐ) khi chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, về cơ bản không có thay đổi lớn |
2. Thủ tục đất đai. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án là TCKT có vốn đầu tư nước ngoài, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. | Khắc phục nhược điểm của Luật KD BĐS 2014 là bên chuyển nhượng phải trả lại đất cho Nhà nước để Nhà nước giao đất cho bên nhận chuyển nhượng. Quy định cụ thể về đất đai cần đợi cụ thể Luật Đất đai 2023. | |
3. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng. TTg ủy quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án. | Quy định theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính khi chuyển nhượng 1 phần dự án BĐS. |
4. Công khai thông tin bđs đưa vào kinh doanh
Điều khoản | Nội dung cụ thể | Tác động |
Công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh (điều 6) | Trước khi đưa BĐS vào kinh doanh, CĐT phải công khai thông tin về Dự án BĐS vào kinh doanh tại Websites doanh nghiệp + Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS. Nội dung công khai (tùy đối tượng gồm):
| So với quy định tại Điều 6 của Luật 2014 thì Luật 2023 có một số điểm mới sau: (i) Phạm vi cung cấp thông tin không chỉ trên websites DN, tại sản giao dịch BĐS mà cả trang thông tin điện tử về nhà ở và thị trường BĐS chung (do Bộ XD quản lý). (ii) Thông tin cung cấp rộng hơn trước (mẫu hợp đồng, thiết kế, GPXD, nghiệm thu, bảo lãnh, văn bản huy động vốn của Sở XD…). (iii) Quy định việc công khai thông tin là một trong các điều kiện huy động vốn => tăng tính minh bạch của BĐS đưa vào KD. |
5. Điều kiện kinh doanh bđs
Điều khoản | Nội dung cụ thể | Tác động |
Điều kiện với Doanh nghiệp kinh doanh BĐS (điều 9 Luật KDBĐS) | Bổ sung 2 quy định với DN kinh doanh BDS gồm: (i) Bảo dẩm tỷ lệ dự nợ tín dụng, dự nợ trái phiếu trên số vốn CSH => mới. (ii) Tỷ lệ vốn CSH không thấp hơn 20% dự án dưới 20ha, 15% với dự án từ 20ha trở lên =>Luật hóa, đã quy định trong NĐ 43/2014 và NĐ 02/2020. | Bổ sung thêm quy định về dư nợ tín dụng/ trái phiếu trên vốn CSH theo quy định của Chính phủ nhằm mục tiêu nâng cao chất lượng tài chính của DN |
6. Việc ủy quyền của chủ đầu tư dự án
Điều khoản | Nội dung cụ thể | Tác động |
Việc ủy quyền của CĐT dự án BĐS | Điều 17.4 Luật KDBDS 2023 chỉ cấm CĐT ỦY QUYỀN cho tổ chức, cá nhân KHÁC ký hợp đồng ủy quyền, mua bán/chuyển nhượng, cho thuê mua nhà, CTXD, QSDĐ đã có HTKT (điều 17.4 Luật KDBDS 2023). Luật 2014 (điều 13.5) cấm rộng hơn: khi không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS. | Tháo gỡ cho các dự án mà các ĐỒNG CHỦ ĐẦU TƯ, trong đó một bên ủy quyền cho bên còn lại thực hiện các giao dịch về BĐS. |
6. Hợp đồng mẫu trong kdbđs
Điều khoản | Nội dung cụ thể | Tác động |
Hợp đồng mẫu trong KDBĐS (MỤC 1 CHƯƠNG VI LUẬT KDBĐS) | Luật 2014 + NĐ 02/2022 | Luật 2023 |
HĐ mua bán/thuê mua căn hộ chung cư/ nhà ở riêng lẻ | HĐ mua bán, HĐ thuê mua nhà ở | |
HĐ thuê nhà ở, công trình xây dựng | HĐ thuê nhà ở | |
HĐ mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú | HĐ mua bán/thuê mua/thuê CTXD, phần DT sàn xây dựng trong HĐ có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú | |
HĐ mua bán/thuê mua nhà, công trình xây dựng | HĐ mua bán/ thuê mua/ thuê CTXD, phần DT sàn xây dựng trong CTXD có công năng phục vụ mục đích GD, y tế, TT, VH, văn phòng, TM-DV, công nghiệp và CTXD có công năng phục vụ hỗn hợp | |
HĐ chuyển nhượng/cho thuê/ cho thuê lại QSDĐ | HĐ chuyển nhượng/cho thuê/cho thuê lại QSDĐ đã có HTKT trong dự án BĐS. | |
Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án BĐS | Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án BĐS | |
Văn bản chuyển nhượng HĐ thuê mua nhà ở HTTTL /hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn | HĐ chuyển nhượng HĐ mua bán/ thuê mua nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD | |
=> Luật KDBĐS 2023 đã (i) yêu cầu CĐT phải “sử dụng theo mẫu” quy định tại Điều 44 Luật KDBĐS và CĐT công bố công khai Hợp đồng mẫu trên websites theo Điều 6 khoản 2 Luật KDBĐS VÀ LƯU Ý (ii) Thanh toán qua tổ chức tín dụng (điều 48 Luật KDBĐS) (iii) Thanh toán qua tổ chức tín dụng (điều 48 Luật KDBĐS) |
7. Chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
Điều khoản | Nội dung cụ thể | Tác động |
Quy định 3 loại hợp đồng được chuyển nhượng gồm (mục 2 chương VI Luật KDBĐS): (i). HĐ mua bán nhà ở HTTTL. (ii) HĐ thuê mua nhà ở HTTTL. (iii) HĐ thuê mua CTXD có sẵn. | Luật KDBĐS vẫn giới hạn 3 loại HĐ được chuyển nhượng về cơ bản vẫn giống như Luật 2014. Tuy nhiên, đối với HĐ thuê mua “nhà, CTXD có sẵn” trong Luật 2014 thay = Thuê mua CTXD có sẵn (bỏ phần “nhà” có sẵn”, chỉ còn CTXD có sẵn). |
8. Bổ sung quy định quản lý về thị trường bđs
Điều khoản | Nội dung cụ thể | Tác động |
Luật 2023 đã bổ sung một số nội dung lớn liên quan đến quản lý nhà nước về BĐS gồm: (i) Quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin CSDL về nhà ở và thị trường BĐS (chương VIII). (ii) Điều tiết về thị trường BĐS (mục 1 Chương IX Luật KDBĐS). | Quy định mới mang tính vĩ mô làm cơ sở để điều tiết thị trườn (hệ thống quy hoạch, kế hoạch, nguồn cung, lãi suất, tín dụng….) và xây dựng cơ sở dữ liệu chung về thị trường BĐS trong thời gian tới. |
Phần B. Điểm mới của luật nhà ở
1. Nhà ở xã hội
Điều khoản | Nội dung cụ thể | Tác động |
Điều 76. Đối tượng được mua NOXH | Bổ sung một số nhóm đối tượng được hỗ trợ về NOXH gồm DN, HTX, liên minh HTX trong Khu công nghiệp. | Các DN, HTX trong khu CN được hỗ trợ về NOXH để các doanh nghiệp này cho Công nhân thuê lại hoặc hỗ trợ CN. |
Điều 82 Loại nhà ở XH | So với quy định về NOXH trong Nghị định 100/2015/NĐ-CP, loại hình NOXH bao gồm chung cư, nhà riêng lẻ thấp tầng thì Luật Nhà ở 2023 đã giới hạn loại hình NOXH. Luật nhà ở 2023 chỉ quy định NOXH là nhà chung cư, trừ NOXH tại xã vùng đồng bào dân tộc thiểu số mới được xây dựng NOXH riêng lẻ. | Về cơ bản NOXH chỉ còn chung cư, trừ các dự án đã lựa chọn nhà đầu tư trước ngày Luật Nhà ở 2023. |
Điều 83. Đất để phát triển nhà ở xã hội |
| Quy định giúp địa phương có quyền chủ động bố trí quỹ đất phát triển NOXH; không quy định “”cứng”” và tránh “”cào bằng”” tỷ lệ 20% như Nghị định số 100/2015/NĐ-CP trước kia. |
Điều 84. Chủ đầu tư dự án NOXH |
| |
Điều 85. Ưu đãi chủ đầu tư dự án NOXH | Miễn tiền sử dụng đất với toàn bộ dự án và không làm thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất | Đơn giản hóa thủ tục hành chính khi miễn tiền sử dụng đất NOXH |
Được dành 20% tổng diện tích đất ở hoặc diện tích sàn nhà ở (nếu không bố trí riêng được quỹ đất) để xây dưng công trình dịch vụ- thương mại- nhà ở thương mại; trường hợp bố trí quỹ đất riêng để xây dựngng 20% là nhà ở thương mại thì nộp tiền sử dụng đất với phần này | Việc thu tiền sử dụng đất 20% đất xây dựng NOTM trong dự án NOXH để vừa thu hút đầu tư, vừa quản lý chặt chẽ nguồn thu ngân sách nhà nước | |
Bỏ quy định trong các nghị định về NOXH trước đây quy định CĐT dành 20% diện tích sàn nhà ở để cho thuê; chỉ được bán sau 05 năm kể từ thời điểm bắt đầu thuê. | Giúp chủ đầu tư chủ động hơn trong việc quyết định cơ cấu sản phẩm kinh doanh; số lượng căn hộ bán mà không phải dành để cho thuê. | |
Ưu đãi cho người mua NOXH (điều 89 Luật nhà ở) | Sau 5 năm thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua/thuê mua được được bán lại theo giá thị trường cho bên thứ 3 và KHÔNG phải nộp tiền sử dụng đất nếu là chung cư (trừ Nhà ở riêng lẻ thì phải nộp tiền sử dụng đất). NĐ 100/2015 vẫn quy định bên bán NOXH phải đóng 50% tiền đất phân bổ cho NOXH là căn hộ chung cư, 100% tiền đất nếu là NOXH riêng lẻ. | Bổ sung thêm quyền, ưu đãi về bán lại NOXH là căn hộ chung cư của những người mua mà không phải đóng tiền sử dụng đất. |
Bổ sung 2 chính sách mới về NOXH | So với Luật Nhà ở năm 2014 thì điểm mới nổi bật trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này là bổ sung mới 02 mục quy định về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ trang tại mục 3, mục 4 của Chương VI. | |
Sửa điều kiện được hưởng chính sách NOXH (đièu 78 Luật nhà ở) | Luật cũng quy định trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng đồng thời các điều kiện về nhà ở và thu nhập (bỏ điều kiện về cư trú); trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập như mua, thuê mua nhà ở xã hội. | Đơn giản hóa một phần thủ tục hành chính trong tiếp cận NOXH |
2. Sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài
Điều khoản | Nội dung cụ thể | Tác động |
Điều 16. Khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở | Bộ QP, Bộ Ca thông báo các khu vực cần bảo đảm QP, AN để UBND cấp tỉnh xác định và công bố công khai trên websites của tỉnh. | Xác định rõ trách nhiệm của các Bộ, UBND tỉnh trong việc công bố khu vực cần bảo đảm QP, AN |
3. Lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở
Điều khoản | Nội dung cụ thể | Tác động |
Chủ đầu tư Dự án NOTM (Điều 36 Luạt nhà ở) | Quy định rõ 3 hình thức lựa chọn NĐT dự án nhà ở gồm: (i) đấu giá (ii) đấu thầu (iii) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Riêng trường hợp yêu cầu sử dụng đất (phải có “đất ở” hay không) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai 2023 | Thống nhất được các hình thức lựa chọn nhà đầu tư giữa luật đầu tư với luật nhà ở, luật đất đai, đặc biệt là yêu cầu về có sẵn “đất ở” trong dự án. |
Bỏ thủ tục công nhận chủ đầu tư trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư | Đơn giản hóa một phần thủ tục hành chính trong quá trình lựa chọn CĐT dự án nhà ở. |
4. Phân lô, bán nền
Điều khoản | Nội dung cụ thể | Tác động |
Điều 5 khoản 4 | Tại các khu vực Phường, Quận, Thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, CĐT phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê. Khu vực còn lại UBND tỉnh xác định CĐT được phân lô, bán nền. Trường hợp lựa chọn NĐT theo hình thức đấu giá QSDĐ thì không được phân lô, bán nền (không phụ thuộc vào phạm vi địa lý). | Mở rộng phạm vi các trường hợp không được phân lô bán nền. Theo NĐ 43/2014 thì chỉ cấm phân lô tại các Phường của đô thị loại đặc biệt, loại I trực thuộc TW; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan. |