Những điểm mới và tác động của luật kinh doanh bđs 2023 và luật nhà ở 2023

1. Mua, thuê mua nhà ở, công trình (phần) XD để bán, cho thuê, cho thuê mua.
2. Nhận chuyển nhượng QSDĐ có HTKT trong dự án BĐS để chuyển nhượng, cho thuê.
3. Thuê QSDĐ đã có HTKT trong dự án BĐS để cho thuê lại

1. Nhà ở có sẵn và nhà ở HTTTL.
2. Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng HTTT (bao gồm CTXD có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và CTXD có công năng phục vụ hỗn hợp. => Luật mới làm rõ, liệt kê công trình trong ngoặc.
3. Phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD theo quy định tại mục 2 nêu trên => Luật mới làm rõ hơn đối tượng là “diện tích sàn”.
4. QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS.
5. Dự án BĐS

1. Có GCN QSDĐ (đất + tài sản). Riêng nhà ở, CTXD có sẵn trong dự án kinh doanh BĐS chỉ cần có sổ đỏ của đất (không cần tài sản).
2. Đã công khai thông tin.
3. Có nghiệm thu đưa vào sử dụng tài sản trên đất (nhà ở, CTXD).
4. Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

1. Các điều kiện giống như nhà ở, CTXD có sẵn đưa vào kinh doanh.
2. Phần diện tích sàn phải có chức năng cụ thể, phân định và sử dụng độc lập được với các diện tích khác.
3. NĐT đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai liên quan đến phần diện tích sàn chuyển nhượng.
4. Xây dựng trên đất giao có thu tiền hoặc đất thuê trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê.

Phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Chuyển/ cho thuê/ cho thuê lại nhượng QSDĐ có hạ tầng để tổ chức tiếp tục đầu tư xây dựng nhà ở.

Điều kiện để phân lô bán nền cho cá nhân (điều 31):

CĐT có GCNQSDĐ.

Khu vực phân lô không phải Phường, Quận, TP của đô thị loại Đặc biệt, I, II, III hoặc trường hợp lựa chọn NĐT theo phương thức đấu giá QSDĐ.

CĐT phải thực hiện thủ tục thông báo cho Sở XD tỉnh và được Sở XD chấp thuận trước khi chuyển nhượng (giống như mua bán nhà ở trong tương lai).

Phân lô, bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở: Luật KĐBĐS đã thắt chặt điều kiện CĐT được phân lô, bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở từ 2 góc độ

1. Hạn chế các trường hợp phân lô so với trước đây.
2. Quy định mới về thủ tục xin phép Sở XD trước khi phân lô, bán nền giống như trường hợp mua bán Nhà ở HTTTL

1. Nhà ở HTTTL.
2. Công trình XD HTTTL.
3. Phần diện tích sàn XD trong Công trình XD HTTTL.

1. Đã được khởi công.

2. Có giấy tờ về QSDĐ.

3. Giấy tờ về xây dựng gồm:

• GPXD và hồ sơ cấp GPXD hoặc Thông báo khởi công + hồ sơ TK với trường hợp không có GPXD
• Giấy tờ nghiệm thu HTKT tương ứng tiến độ Dự án + Biên bản nghiệm thu phần móng nếu là nhà chung cư.

4. Dự án BĐS phải có nội dung “bán” hoặc “”cho thuê mua”” nhà ở, CTXD

5. Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai => quy định mới

Điều kiện của diện tích sàn trong CTXD HTTTL được đưa vào kinh doanh gồm:

1. Tất cả các điều kiện của Nhà ở /CTXD HTTTL.

2. Có thể sử dụng độc lập, có chức năng cụ thể với các phần khác để đủ điều kiện cấp sổ tài sản riêng + chuyển nhượng phần “diện tích sàn” phải gắn với QSDĐ (giao có thu tiền/ thuê đất trả tiền 1 lần và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về QSDĐ với phần “sàn” đó).

1. Đã làm rõ hơn đối tượng, điều kiện và hồ sơ pháp lý tương ứng của từng BĐS HTTTL được đưa vào kinh doanh.
2. Xác định rõ CTXD HTTTL + diện tích sàn trong CTXD HTTTL khi huy động vốn sẽ áp dụng giống như với “nhà ở” => Luật 2014 không quy định điều kiện, hồ sơ, thủ tục huy động vốn cho các đối tượng này.
3. Gắn hình thức sử dụng đất (giao có thu tiền / thuê đất trả tiền 1 lần) khi huy động vốn cho đối tượng là phần diện tích sàn trong CTXD HTTTL.

Khi khách hàng và CĐT ký Hợp đồng mua bán/ thuê mua NHÀ Ở phải nói rõ có thỏa thuận bảo lãnh hay không.

1. Nếu không có bảo lãnh thì Bank không phải phát hành => không áp dụng quy định bảo lãnh nữa.
2. Nếu CÓ bảo lãnh thì CĐT cung cấp Thư bảo lãnh của Bank cho từng khách hàng trong 10 ngày hoặc thời hạn khác các bên thỏa thuận trong HĐ. CĐT chỉ được nhận tiền của khách sau khi đã cung cấp cho khách thư bảo lãnh của Bank.

1. Làm rõ hình thức đặt trong kinh doanh BĐS; chấm dứt tranh cãi có được dùng hợp đồng đặt cọc trong KĐBĐS hay không.
2. Quy định này không có ý nghĩa => Nếu CĐT đã đủ điều thì áp dụng hợp đồng mua bán/ thuê mua.

• Không yêu cầu bên chuyển nhượng phải có GCNQ SDĐ với phần dự án chuyển nhượng như trước đây (điều 40).
• Bổ sung quy định về TTg ủy quyền cho UB tỉnh cho phép chuyển nhượng 1 phần dự án trong trường hợp thuộc thẩm quyền của TTg.
• Xác định thủ tục về chuyển nhượng QSDĐ với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thực hiện thống nhất theo Luật đất đai (chưa chốt nội dung này trong Luật đất đai).

1. Nội dung công khai thông tin về dự án gồm: đất đai, đầu tư, QH, hợp đồng mẫu.
2. Thông tin về nhà ở, CTXD HTTTL gồm (loại BĐS, thiết kế XD, GPXD, thông báo khởi công, nghiệm thu HTKT, nghiệm thu phần móng với chung cư, Giấy tờ về QSDĐ, Bảo lãnh của bank, văn bản huy động vốn của Sở XD).
3. Thông tin về nhà ở, CTXD có sẵn (GCNQSDĐ, thông tin thế chấp).
4. Thông tin QSDĐ có HTKT trong dự án BĐS công khai gồm: (GCNQSDĐ, văn bản huy động vốn của Sở XD, nghiệm thu HTKT, giấy tờ chứng minh hoàn thành tiền đất; thông tin thế chấp).

(i) Phạm vi cung cấp thông tin không chỉ trên websites DN, tại sản giao dịch BĐS mà cả trang thông tin điện tử về nhà ở và thị trường BĐS chung (do Bộ XD quản lý).

(ii) Thông tin cung cấp rộng hơn trước (mẫu hợp đồng, thiết kế, GPXD, nghiệm thu, bảo lãnh, văn bản huy động vốn của Sở XD…).

(iii) Quy định việc công khai thông tin là một trong các điều kiện huy động vốn => tăng tính minh bạch của BĐS đưa vào KD.

(i) Bảo dẩm tỷ lệ dự nợ tín dụng, dự nợ trái phiếu trên số vốn CSH => mới.

(ii) Tỷ lệ vốn CSH không thấp hơn 20% dự án dưới 20ha, 15% với dự án từ 20ha trở lên =>Luật hóa, đã quy định trong NĐ 43/2014 và NĐ 02/2020.

Luật 2014 (điều 13.5) cấm rộng hơn: khi không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS.

(i). HĐ mua bán nhà ở HTTTL.

(ii) HĐ thuê mua nhà ở HTTTL.

(iii) HĐ thuê mua CTXD có sẵn.

(i) Quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin CSDL về nhà ở và thị trường BĐS (chương VIII).

(ii) Điều tiết về thị trường BĐS (mục 1 Chương IX Luật KDBĐS).

Luật nhà ở 2023 chỉ quy định NOXH là nhà chung cư, trừ NOXH tại xã vùng đồng bào dân tộc thiểu số mới được xây dựng NOXH riêng lẻ.

1. Quy định UBND cấp tỉnh phải bố trí quỹ đất phát triển NOXH tại đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.
2. UBND tỉnh được quyền chủ động trong yêu CĐT dự án NOXH phải (i) nộp tiền tương đương với quỹ đất đầu tư xây dựng NOXH hoặc (ii) bố trí NOXH trong dự án hoặc ngoài dự án NOTM.
3. Đối với khu vực khác (đô thị loại IV trở lên), UBND tỉnh được quy định tiêu chí cụ thể với dự án phải dành đất xây dựng NOXH hoặc nộp tiền tương đương.

1. Làm rõ phương thức lựa chọn CĐT dự án NOXH theo phương thức đấu thầu (chấp thuận nhà đầu tư) hay chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.
2. Xác định rõ tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thực hiện dự án NOXH.
3. Bổ sung Tổng liên đoàn LĐ VN là cơ quan chủ quản dự án NOXH cho thuê bằng nguồn tài chính CĐ.